Grupos de inversión internacionales ofrecen a las entidades financieras el 20% del valor de sus inmuebles. Por el suelo, aún menos
09/05/2011. ABC

Se curtieron en el desierto que dejó el desmoronamiento de las «subprime» en EE.UU. Tenían el bolsillo lleno cuando cundió el pánico en una banca cuyas arcas comenzaban a vaciarse y en las que sobraban viviendas. Pujan a la baja —muy a la baja— por compañías a la deriva o por parte de su negocio. «Fondos buitre» es un apelativo que les desagrada enormemente. Se definen como inversores «oportunistas» o, acudiendo a la jerga financiera, fondos especializados en la compra de «activos dañados». Llevados de la mano invisible que rige la oferta y la demanda suelen negociar con una sencilla carta de presentación: no son necesariamente el mejor camino, pero sí el más corto con que cuentan las empresas para desprenderse de los vestigios que afloran en sus balances durante las épocas de crisis. Después de examinar de cerca nuestro país y concluir los primeros trabajos de campo, estos fondos acechan ahora al sector inmobiliario español.

Su máxima es la discreción. Son grupos internacionales, la mayoría estadounidenses y europeos, ligados a grandes grupos de inversión (entre ellos, Goldman Sachs , Bank of America y Deutsche Bank). Durante las últimas semanas se han dirigido con sigilo profesional a los representantes de bancos y cajas de ahorros; muchos de estos consideran que están haciendo propuestas a precios de derribo. «Las ofertas que realizan suelen rondar el 20 o el 30% del valor en libros, mientras que ninguna entidad financiera está dispuesta a vender por menos del 50 o el 60%; la diferencia es abismal», señala Juan Fernández-Aceytuno, presidente de la Sociedad de Tasación. En el caso del suelo, incluso han echado en cara a las entidades que el valor de sus propiedades es cero.

Por el momento, no ha habido brindis ni apretones de manos. Las entidades financieras, cautelosas, saben que un «sí» equivaldría a un descenso en cascada de los precios de los inmuebles. Un abogado intermediario de estos fondos en España, que prefiere no desvelar su identidad, justifica la resistencia de la banca. De ella depende la estabilidad del malogrado sector. «Se trata de un producto muy novedoso. Antes no se compraban las carteras de viviendas, porque las hipotecas funcionaban. Difícilmente habrá acuerdos. El día en que un fondo le compre a un banco su cartera el precio de la vivienda se desplomará».

Estas conversaciones pocas veces se ven amenizadas por el tono y las maneras sutiles de la diplomacia de los negocios. Donde unos denuncian un intento descarado de imponer condiciones abusivas a costa de hurgar en la debilidad y la impaciencia del sistema financiero español, que acumula más de 100.000 millones de euros en activos problemáticos ligados al ladrillo, los defensores de las inversiones «low cost» encuentran una expresión legítima del libre mercado. Dos no firman si uno no quiere.

Un juego desigual

«No los calificaría de buitres. Hay una recesión económica, hay una oferta y una demanda. Los fondos dicen: “Si lo quiere, tome; si no, es su problema”. Es usted quien dio hipotecas a todo el mundo», subraya Pepe Oriola, abogado especialista en el cobro de deudas y representante de varios de estos grupos de inversores.

En nuestro país, operan con un organigrama reducido. Los de mayores dimensiones cuentan, en algunos casos, con equipos de no más de cuatro personas. El resto acude a despachos de abogados con sede en España para escoger y tramitar sus ofertas. Esta última posibilidad les permite, además, respetar la esencia de su negocio: invertir en diversos sectores para obtener una rápida rentabilidad.

Cuando entran en una empresa, sus planes de futuro no rebasan los diez años. Con suerte, si han logrado imponer sus condiciones sin paliativos, «en tres años han recuperado la inversión y han sacado un buen beneficio», destaca Oriola.

De momento, los negocios de las entidades españolas con este tipo de fondos ha arrancado con las ventas de las carteras de clientes morosos. Sonada fue la compra por parte de Lindorff Group, grupo noruego, de Reintegra Contact Center, sociedad de gestión de cobro telefónico del grupo Santander. De la operación, que incluyó una cartera de créditos fallidos, no trascendió el importe.

Los especialistas confían en que la banca no ceda al pulso, que busque alternativas. «Las entidades no se van a precipitar. Es mucho más inteligente hacer una venta ordenada, ya sea segregando activos o bien cediéndolos a otros vehículos, a las futuras grandes inmobiliarias que se están gestando en estos momentos», explica Fernández-Aceytuno. Las firmas de inversión, sin embargo, sacan músculo y definen las negociaciones como una especie de «juego de casino», en el que bancos y fondos se afanan en cada movimiento. Lo malo, sentencian, es que las entidades «ahora no tienen la posibilidad de elegir».

Sin crisis no hay negocio

¿Qué son los fondos buitres?
Grupos de inversión o fondos de capital riesgo que invierten con grandes descuentos en deuda pública y en los negocios de compañías a la deriva. Compran activos a precio de saldo con el propósito de rentabilizarlos a corto plazo o iniciar acciones legales para forzar un pago.

¿Cuánto están dispuestos a pagar?
En el sector de la vivienda en España sus ofertas rondan el 20 o el 30% del importe en libros. Es decir, de una propiedad de 200.000 euros, por ejemplo, estarían dispuestos a abonar, únicamente, 40.000.

¿Quiénes son y de dónde proceden?
Son grupos ligados muchas veces a los gigantes del sector financiero, como Goldman Sachs, Bank of America o Deutsche Bank. También hay firmas de tamaño más reducido alemanas, nórdicas y asiáticas. La presencia española es, prácticamente, inexistente. La mayor parte de los que pujan por la vivienda española proceden de EE.UU.

05/05/2011. Blog Ecourbano

El Sistema Municipal de Indicadores de Sostenibilidad (descargar pdf) y el Sistema de Indicadores y Condicionantes para ciudades grandes y medianas (descargar pdf), aprobados el pasado 25 de noviembre de 2010, suponen un estándar para medir el grado de sostenibilidad de los municipios españoles. Estos indicadores permiten evaluar y cuantificar aquellas acciones orientadas auna transformación urbana, ya sean de rehabilitación o de nueva construcción, y además introducen la posibilidad de simplificar grandes cantidades de datos municipales y comparar los resultados con los de otros municipios. De esta manera, este sistema de indicadores permite a las ciudades ajustar sus funcionalidades y minimizar sus disfunciones según las nuevas necesidades sociales, económicas y ambientales. La buena gestión y la correcta toma de decisiones por parte de los municipios es crucial para mejorar la habitabilidad de las ciudades y, en definitiva, la calidad de vida de sus ciudadanos.

Ambos sistemas de indicadores de sostenibilidad fueron desarrollados por el Grupo de Trabajo de Indicadores de la Red de Redes de Desarrollo Local Sostenible -que aglutina actualmente a 2.706 municipios adscritos a la Agenda 21 Local-, se aprobaron en la Reunión del Grupo de Trabajo celebrada en el Congreso Nacional de Medio Ambiente (CONAMA 10) en Madrid. Este Grupo de Trabajo de la Red de Redes ha contado con la participación de 14 redes de municipios, el Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino y el Ministerio de Fomento (sustituyendo al antiguo Ministerio de Vivienda), coordinados técnicamente por la Agencia de Ecología Urbana de Barcelona.

Los documentos aquí publicados son documentos de trabajo, es decir, están sujetos a revisión según las diferentes experiencias de aplicación y resultados de los indicadores por parte de los municipios. Por ello, se debe tener en cuenta que los indicadores expuestos no son necesariamente definitivos.

El Sistema Municipal de Indicadores de Sostenibilidad representa un estándar de indicadores que permite medir el grado de sostenibilidad de cualquier municipio de España bajo los mismos criterios. Esto facilita, entre otras cosas, la comparación de datos entre diferentes municipios y constituye una herramienta fundamental para la toma de decisiones y para elaborar un diagnóstico sobre el grado de sostenibilidad de un municipio.



Descarga el documento Sistema Municipal de Indicadores de Sostenibilidad (pdf, 456 Kb, 34 pág.)

El Sistema de Indicadores y Condicionantes para ciudades grandes y medianas está específicamente dirigido a aquellas ciudades con una población de más de 50.000 habitantes. Este sistema prioriza indicadores que recogen la complejidad propia de la organización de la ciudad –por ejemplo, en cuanto a información y diversidad de usos y actividades-, complejidad que se refleja tanto en la recogida de datos como en las herramientas necesarias para optimizar el uso de sus recursos. Además, ciertos indicadores varían al aplicarlos a menor o mayor escala, como sucede por ejemplo con el indicador de acceso a superficies verdes, que presenta valores mucho mayores en pueblos o ciudades pequeñas.



Descarga el documento Sistema de Indicadores y Condicionantes para ciudades grandes y medianas (pdf, 2,76 Mb, 82 pág.)

Modelo de ciudad más sostenible

Los sistemas de indicadores recogen el grado de acomodación al modelo de ciudad compacta, compleja, eficiente y cohesionada socialmente. La selección de los indicadores responde a cuatro criterios básicos: la relevancia en el marco del modelo de pueblos y ciudades sostenibles, la evaluación para medir el progreso hacia los objetivos, la coordinación para la comparación entre territorios y la viabilidad en cuanto a la disposición de información de base. En cada uno de los indicadores se especifica la fase de aplicabilidad del mismo, que puede ser durante el planeamiento, la urbanización/construcción o el uso.

Tras el análisis comparado de diversos sistemas urbanos, el modelo urbano que mejor se ajusta al principio de eficiencia urbana y habitabilidad urbana es la ciudad compacta en su morfología, compleja en su organización, eficiente metabólicamente y cohesionada socialmente[1]. El urbanismo ecológico adopta este modelo tanto en la transformación de tejidos existentes como en el diseño de nuevos desarrollos urbanos.

El modelo urbano más sostenible recoge un enfoque sistémico de la relación ciudad-medio y los elementos que lo componen. Se estructura en ocho ámbitos que, a su vez, se insertan dentro de los cuatro criterios básicos mencionados anteriormente: la compacidad, la complejidad, la eficiencia y la cohesión social.

La compacidad es el eje que atiende a la realidad física del territorio y, por tanto, a las soluciones formales adoptadas: la densidad edificatoria, la distribución de usos espaciales, el porcentaje de espacio verde o de viario. Determina la proximidad entre los usos y funciones urbanas. A este eje, lo acompaña el modelo de movilidad y espacio público y el modelo de ordenación del territorio derivado.

El espacio público es el elemento estructural de un modelo de ciudad más sostenible. Es el espacio de convivencia ciudadana y forma, conjuntamente con la red de equipamientos y espacios verdes y de estancia, los ejes principales de la vida social y de relación. La calidad del espacio no es sólo un indicador relacionado con el concepto de compacidad, sino que al mismo tiempo es indicador de estabilidad.

La complejidad atiende a la organización urbana, al grado de mixticidad de usos y funciones implantadas en un determinado territorio. La complejidad urbana es el reflejo de las interacciones que se establecen en la ciudad entre los entes organizados, también llamados personas jurídicas: actividades económicas, asociaciones, equipamientos e instituciones.

La complejidad está ligada a una cierta mezcla de orden y desorden, mezcla íntima que, en los sistemas urbanos, se puede analizar en parte, haciendo uso del concepto de diversidad. Los organismos vivos y sobre todo el hombre y sus organizaciones, son portadores de información y atesoran, de forma dinámica en el tiempo, características que nos indican el grado de acumulación de información y también de la capacidad para influir significativamente en el presente y controlar el futuro.

Las estrategias urbanas que permiten incrementar el índice de diversidad son aquellas que buscan el equilibrio entre usos y funciones urbanas a partir de la definición de los condicionantes urbanísticos. Se trata, entre otros objetivos, de acercar a las personas a los servicios y a los puestos de trabajo, entendiendo que con ello se reduce, desde el punto de vista de la energía, el consumo de esta. Indicadores como los de autocontención (población ocupada que trabaja en el mismo municipio) y autosuficiencia (puestos de trabajo en el municipio ocupados por residentes) permiten conocer el grado de proximidad entre residencia y trabajo.

En cortes temporales sucesivos, los indicadores de complejidad (diversidad) muestran la madurez del tejido urbano y la riqueza del capital económico, del capital social y del capital biológico.

La eficiencia es el eje relacionado con el metabolismo urbano, es decir, con los flujos de materiales, agua y energía, que constituyen el soporte de cualquier sistema urbano para mantener su organización y evitar que sea contaminado. La gestión de los recursos naturales debe alcanzar la máxima eficiencia en el uso con la mínima perturbación de los ecosistemas.

En el ámbito de la energía, se debe planificar un nivel mínimo de generación de energía renovable y un determinado grado de autosuficiencia energética que combine la generación y las medidas de ahorro y eficiencia.

Es imprescindible vincular el desarrollo urbano al ciclo del agua en su expresión local (captación de agua de lluvia, reutilización de agua utilizada, etc.). En una gestión integrada, tanto a escala local como a escala de cuenca de los recursos disponibles, se busca la máxima autosuficiencia hídrica que combine también las medidas de captación con las medidas de ahorro y eficiencia.

El modelo de gestión de residuos diseñado con criterios de sostenibilidad, deberá procurar la reducción de la explotación de recursos (materiales y energía a extraer) y, al mismo tiempo, reducir la presión por impacto contaminante. El objetivo será el máximo control local de la gestión de recursos y residuos.

La cohesión social atiende a las personas y las relaciones sociales en el sistema urbano. La mezcla social (de culturas, edades, rentas, profesiones) tiene un efecto estabilizador sobre el sistema urbano, ya que supone un equilibrio entre los diferentes actores de la ciudad. El análisis de la diversidad nos muestra quién ocupa el espacio y la probabilidad de intercambios y relaciones entre los componentes con información dentro de la ciudad. En cambio, la segregación social que se produce en ciertas zonas de las ciudades crea problemas de inestabilidad como son la inseguridad o la marginación. En estos espacios se constata una homogeneidad en las rentas que influye en el resto de aspectos, incluidos en la idea de diversidad y cohesión.

El éxito en la planificación permitirá que el espacio público sea ocupado por personas de diferente condición, facilitando el establecimiento de interacciones entre ellas, posibilitando de esta manera la disminución del conflicto, lo que determina la estabilidad y madurez de un sistema.

La proximidad física entre equipamientos y viviendas, la mezcla de diferentes tipos de vivienda destinados a diferentes grupos sociales, la integración de barrios marginados a partir de la ubicación estratégica de elementos atractores, la priorización de las conexiones para peatones o la accesibilidad de todo el espacio público para personas con movilidad reducida, son elementos clave para no excluir a ningún grupo social y garantizar las necesidades básicas de vivienda, trabajo, educación, cultura, etc.

22/04/2011. El País. Javier Ayuso

El tema propuesto para el debate de esta semana ha llevado a los expertos de “economismo” a plantear posibles medidas para reducir, e incluso eliminar la corrupción. Todos están de acuerdo en que la corrupción es un fenómeno que afecta tanto al plano institucional, como al cultural y que produce efectos económicos muy negativos para los países. Por eso, proponen medidas que ataquen los tres elementos.

Aquí van las recetas de los expertos:

Mauro Guillén: Es posible reducir y eliminar la corrupción siempre que se tenga voluntad política y social para lograrlo. Hay factores que ayudan, como una prensa libre, tribunales independientes y mayor apertura comercial. Además, en los países en dónde hay más mujeres en puestos políticos hay menos corrupción.

Manuel Escudero: La corrupción añade un 10 por ciento el coste total de los negocios. Además, añade costes de incertidumbre y distorsiona las operaciones de empresa. En España hay dos focos sistémicos sobre los que actuar: las donaciones a partidos y las decisiones de desarrollo urbanístico.

José Ignacio Wert: Hay dos dimensiones en la corrupción: la institucional y la cultural. Hay falta de incentivos para obrar de otra manera, porque no hay sanción electoral clara. La corrupción se instala con mayor facilidad en los mesogobiernos que no controlan las estructuras centrales de los partidos.

José Luis Martínez: Hay un componente cíclico en la corrupción. El periodo de gran moderación de los últimos diez años la ha favorecido. La sociedad debe imponer a los políticos que luchen contra la corrupción.

Guillermo de la Dehesa: La forma más rápida de acabar con la corrupción y, de paso, con el tráfico de drogas, de mujeres y niños, de órganos humanos, de armas, etc. Es dejar de emitir billetes de denominaciones altas en dólares, euros, francos suizos, libras, yenes y otras monedas relevantes.

José Carlos Díez: El mayor coste económico es que la corrupción pervierte la eficiente asignación de recursos en una economía de mercado, ya que no gana el contrato mejor, sino el que más soborna y los costes en términos de crecimiento potencial son desproporcionados.

Santiago Carbó: No solo hay que conocer el nivel real de corrupción, sino cómo es percibida por los ciudadanos. En España, mejorar el sistema de incentivos es prioritario para que haya la conciencia social adecuada para desarrollar actividades empresariales y que no se dañe la percepción exterior del país.

Rafael Myro: La crisis económica actual es producto de esta alteración del esquema de valores, de las que se descubren cada día nuevas manifestaciones, no solo en el ámbito del sector público, sino también del privado.

Aquí va el último weblog que he hecho, buscando a ver lo que da de sí la estructura del blogspot. Es para el Club Deportivo Coyote, de Valencina. Alma de blog con cara de página web ;)