Gestiona desde Sevilla 20 de los centros comerciales que ha puesto en marcha por toda España, intermedia en su venta a fondos de inversión, organiza la expansión de grandes marcas, es consultada para las operaciones inmobiliarias y ahora participa de los nuevos modelos de negocio que la crisis ha depurado en el sector terciario
02/01/2011. Diario de Sevilla

PLANIFICÓ y puso en marcha Metromar por encargo de Raúl San José para Novaindes. Tras su lanzamiento, medió en su venta al banco suizo UBS por 100 millones de euros. En Madrid hizo lo mismo con el centro comercial Plenilunio, que ha adquirido el inversor francés Orion por 265 millones de euros. Tarjeta de presentación de una ejecutiva que también está detrás de otros centros como Área Sur en Jerez, o Bonaire en Valencia. Debutó en 1992 para llenar los locales de Los Arcos, el primer centro comercial abierto en Sevilla. Siempre enrolada a las órdenes de inversores extranjeros: los franceses Nortesur, los holandeses Rodamco, la francesa Unibail (Sevilla Factory, Los Arcos, Bahía Sur,... ) y desde 1999 para la consultora británica Knight Frank. Se conoce como la palma de la mano las sedes centrales de Zara en Arteixo, de Mango en Barcelona, de Fnac en París.

-¿Qué magnitudes mueve ahora?

-La oficina de Sevilla no es regional sino transversal como las de Madrid y Barcelona. Soy uno de los cinco socios de la compañía en España, llevo el área de retail de los centros comerciales. Tengo 60 personas a mis órdenes y gestionamos 20 centros. Nuestros clientes son tanto los promotores como los propietarios y los inversores. Nos dedicamos tanto al diseño y mantenimiento de los edificios como a la captación de comercios, al márketing hacia el público y el ofrecimiento a fondos de inversión para que compren esos centros .

-¿Los estudios de mercado aciertan en estos temas?

-Lo analizamos todo: la demografía, la tipología social, el poder adquisitivo, la saturación del mercado. En el 70% de las propuestas que nos llegan, desaconsejamos esa inversión donde pensamos que ya no caben más centros comerciales. El criterio es si las tiendas venderán, no si se puede hacer un edificio. La mentalidad ha de ser comercial, no inmobiliaria.

-¿Qué parámetros sigue para definir sus contenidos?

-Es de lo que más me gusta de mi trabajo. Estudiar si debe tener o no hipermercado, o supermercado, o tiendas de alimentación. Cines o no. Cuánta moda joven, cuántos metros para zapatería infantil, cuántos para restaurantes.... Todo se mide, equilibrando la proporción de comercio local, regional e internacional. Y nos coordinamos con los arquitectos, y controlamos el diseño de cada tienda para exigir que se atengan a los estándares de calidad estipulados en los contratos de alquiler. A Zara la convencemos de que además de H&M o Imaginarium también tienen que estar tiendas como Zapatería Nicolás. Sabemos lo que factura cada tienda. Si la zona infantil es adecuada o no, por qué una tienda no vende, si merece la pena que permanezca en el centro. Al manejar vencimientos en fechas diversas, podemos incorporar a marcas nuevas que nos interesen.

-¿Tiene otras áreas de negocio?

-Además de llevar el retail de centros comerciales, también el sector de oficinas y el de consultoria inmobiliaria. Entre nuestros clientes, están el Sevilla, Isla Mágica, Cajasol, la Junta de Andalucía, Ayesa, Garrigues, etc.

-¿Cómo influye en los centros el auge del comercio electrónico?

-La tienda online de Zara, en tres meses, ya vendía más que su mejor tienda, que es la de Milán. El Corte Inglés recibe diez millones de visitas en su web al mes. Renfe ya vende el 19% de sus billetes por internet. Empresas de comercio electrónico como la francesa Vente Privée ha facturado en un año 680 millones de euros, 45 de ellos en España. El cliente tipo que se va a ese tipo de consumo es de 35 a 49 años, con poder adquisitivo medio-alto, universitario con empleo a tiempo completo.

-¿Sobrevivirán todos los centros comerciales de Sevilla y provincia?

-No, donde se han hecho sin población suficiente se van a morir. En España hay 640 centros, con 15 millones de metros cuadrados de superficie comercial. Y se cierran ya centros enteros como el M40 de Madrid.

-¿Y no van a surgir nuevos que superen a los anteriores?

-Sí, pero muy bien pensados. En Sevilla, hace falta uno bueno en la zona sur, para Bermejales, Heliópolis, Bami, Porvenir,... Y un macroproyecto estilo Xanadú Madrid con toda la moda y ocio,... que da igual donde esté situado.

-Ikea planea otro centro en Sevilla.

-A su alrededor se va a conformar el macroproyecto. Nosotros trajimos a Ikea a Sevilla y le orientamos para ese emplazamiento junto a Castilleja, creando al lado AireSur. Ahora Ikea tiene su división de desarrollos comerciales, como ha hecho en Jerez, poniendo su tienda como locomotora de lo que se promueve alrededor.

-¿Qué cabe esperar del mercado de oficinas en Sevilla?

-Se está dando el paso de un mercado doméstico a otro profesional. Cartuja se consolida como zona puntera, la desocupación no llega al 10%. Allí está ahora la renta entre 14 y 17 euros el metro cuadrado, en la mejor época estaba entre 18 y 21. Nervión es la otra zona de primera. Si en este barrio se pudieran hacer tres torres más de oficinas, se ocupaban. Y en ese nivel A también está La Palmera.

-¿Qué falta y qué sobra?

-Hay déficit de espacios grandes para oficinas de empresas importantes. Es una paradoja, los promotores en Sevilla no han diseñado los edificios para ese tipo de clientes (consultoras, bufetes, empresas tecnológicas) que piden varios miles de metros cuadrados. Los módulos deben ser más versátiles. En general, soy optimista sobre el mercado de oficinas. En Mairena del Aljarafe vamos a inaugurar una torre que ya tiene el 70% comercializado. El edificio Insur Cartuja también va bien. Torneo tardará en tener alto nivel de ocupación porque se hizo con mentalidad inmobiliaria más que comercial, con excesivo número de metros cuadrados, y en pequeños módulos sólo para pymes.

-Del casco antiguo no dice nada.

-El centro genera más clientes que el mejor centro comercial de Sevilla. Antes, yo no iba nunca a comprar a Plaza Nueva, era un conjunto de bancos, y hoy es una plaza de buenas tiendas. En la Avenida de la Constitución hemos colaborado en la venta del edificio de Fnac. Intermonte se lo compró al Banco Urquijo y ahora se lo ha vendido al fondo de inversión de la familia Garcia Baquero. La Avenida de la Constitución ha de tener también productos propios y no sólo los que se puedan encontrar en otras ciudades.

-¿Qué está cambiando en el mercado de la vivienda?

-Lo que va a seguir sin venderse son los 300 chalets que están en mitad de la nada. Esa oferta sobra, pero los pisos bien situados, como los que tiene La Caixa en el centro de Córdoba, hemos tardado en venderlos un fin de semana. A los bancos les van a seguir llegando muchas viviendas, porque caerán más empresas promotoras que habían refinanciado su deuda hasta 2011. Y de las grandes bolsas de suelo que tienen cajas y bancos, las de buena ubicación dan pie a nuevos modelos de promoción y financiación que no tienen nada que ver con lo de antes.

-¿Persiste la sobrevaloración de activos para maquillar la ruina?

-Cada vez menos. El Banco de España está especialmente pendiente del valor de los suelos. Las empresas serias decimos lo que valen las cosas, no lo que la gente nos dice que vale. En la época de euforia, facturamos menos en este área porque decíamos la verdad y muchos clientes no querían oírla, dejaban de contratarnos.

-¿No se estudia cuánto dinero tienen los posibles compradores de viviendas para poder pagarlas?

-No se ha hecho. Sólo lo hace la banca cuando hipoteca. Ahora todo el mundo hace estudios. Antes no. Nuestros ingresos por consultoría han subido un montón. Los bancos, los promotores, todos nos preguntan y nos piden estudios de viabilidad. Si se hubiera hecho así antes, no estaríamos en una situación como la actual.

-Asusta tan poca profesionalidad.

-Los productos inmobiliarios necesitan de una madurez que casi nadie entiende. Un centro comercial tarda en consolidarse cuatro años y medio. ¿Usted, promotor, puede aguantar ese tiempo? Pongo otro ejemplo. Es ahora, ocho años después, cuando hay ya muchos comercios abiertos en los locales del edificio de viviendas que se hizo en los antiguos terrenos de Coca-Cola. Antes no se había generado demanda para que el comercio existiera.

-¿Se vivirá más de alquiler?

-Va a tardar mucho pero va a venir. No imagino a mi hija obsesionada por comprar un piso. Ha nacido ya en un mundo global, será consciente de que no va a vivir toda su vida en el mismo lugar.

-¿Cómo ve la Sevilla actual?

-Es una ciudad que tiene un tamaño perfecto. Falta iniciativa empresarial. Porque ser rico no es tener dinero, sino generar riqueza. Veo mucha desigualdad en la calle. Es una ciudad mal comunicada y con un gravísimo déficit de transporte público. Hace falta una gestión global con las poblaciones de alrededor. Sobran ayuntamientos. Pondría una macroinstitución que lo organice todo con visión global.